Wohnungsabnahme: Ablauf und Abnahmeprotokoll
„Abnahme“ klingt nach Formsache. Tatsächlich ist es der Termin, an dem entschieden wird, wer was bezahlt.
Abnahme, Übergabe, Rückgabe — dasselbe?
Die Begriffe werden durcheinander verwendet, und das ist meist unschädlich: Gemeint ist der Termin, bei dem der Mieter die Wohnung zurückgibt und der Vermieter sie entgegennimmt. „Abnahme“ betont dabei die Prüfung des Zustands, „Übergabe“ den Vorgang.
Wichtiger als der Begriff ist, dass beides in einem Dokument festgehalten wird: der Zustand und die Rückgabe der Schlüssel. Zwei getrennte Zettel sind der Anfang jeder Unklarheit.
Was geprüft wird
Geprüft wird, ob die Wohnung in dem Zustand zurückgegeben wird, der vertraglich geschuldet ist. Das umfasst mehr als den sichtbaren Zustand der Räume:
- Vollständigkeit: alle Räume geräumt, auch Keller, Dachboden und Garage
- Zustand im Vergleich zum Einzugsprotokoll
- Zählerstände und ihre Dokumentation
- Schlüssel nach Art und Anzahl, einschließlich Nachfertigungen
- Mitvermietete Einbauten: Küche, Markise, Einbauschränke
- Vereinbarte Nachbesserungen aus einer etwaigen Vorabnahme
Woran Abnahmen in der Praxis scheitern
Selten am Zustand der Wohnung, meist an der Dokumentation davor und danach:
- Das Einzugsprotokoll ist nicht auffindbar — damit fehlt der Vergleichsmaßstab
- Der Termin findet ohne den Mieter statt, ohne dass das festgehalten wird
- Mängel werden benannt, aber nicht fotografiert
- Mündliche Zusagen über Nachbesserungen stehen nirgends
- Das Protokoll wird erst Tage später fertig und weicht dann von dem ab, was unterschrieben wurde
Wenn der Mieter nicht erscheint
Üblich ist, den Zustand trotzdem vollständig zu dokumentieren, das Fernbleiben im Protokoll zu vermerken und die Dokumentation nachweislich zuzuleiten. Ein unbeteiligter Zeuge stärkt die Position. Für die Beweiskraft gilt: Ein einseitig erstelltes Protokoll ist schwächer als ein gemeinsames, aber deutlich besser als keines.
Häufige Fragen
Was gehört ins Abnahmeprotokoll?
Der Zustand aller Räume im Vergleich zum Einzug, Zählerstände mit Fotonachweis, Schlüssel nach Art getrennt, festgestellte Mängel mit Bildern, Vereinbarungen über Nachbesserungen mit Frist und die Unterschriften beider Seiten.
Muss der Vermieter die Wohnung abnehmen?
Eine förmliche Abnahmepflicht wie im Werkvertragsrecht gibt es im Mietrecht nicht. Praktisch ist die gemeinsame Begehung aber für beide Seiten der sicherste Weg, den Zustand festzuhalten.
Wie lange dauert eine Wohnungsabnahme?
Für eine Dreiraumwohnung sind 45 bis 60 Minuten realistisch, sofern das Einzugsprotokoll vorliegt und die Zählernummern bekannt sind.
Was, wenn bei der Abnahme Streit entsteht?
Den Dissens ins Protokoll aufnehmen, statt die Position wegzulassen. Ein dokumentierter Widerspruch ist für beide Seiten mehr wert als eine Lücke.
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