Kaution und Mängel: Streit vermeiden
Der Streit um die Kaution wird nicht bei der Abrechnung entschieden, sondern am Tag der Übergabe.
Wer was beweisen muss
Die Ausgangslage überrascht viele Vermieter: Wer einen Anspruch geltend macht, muss ihn in der Regel belegen. Behauptet der Vermieter einen Schaden, trägt er dafür regelmäßig die Beweislast — einschließlich des Nachweises, dass der Zustand bei Einzug ein anderer war.
Daraus folgt der ganze Rest: Ohne Einzugsprotokoll fehlt der Vergleichspunkt. Ohne Fotos fehlt das Ausmaß. Ohne Unterschrift fehlt die Bestätigung, dass beide dasselbe gesehen haben.
Was dokumentiert sein muss, damit ein Einbehalt trägt
In der Praxis scheitern Einbehalte selten am Recht, sondern an der Dokumentation. Belastbar wird eine Position, wenn vier Dinge zusammenkommen:
- Der Zustand bei Einzug — aus dem damaligen Protokoll, möglichst mit Bild
- Der Zustand bei Auszug — Foto mit Übersicht und Detail
- Eine sachliche Beschreibung ohne Schuldzuweisung
- Die Unterschrift beider Seiten oder der dokumentierte Widerspruch
Vereinbarungen im Protokoll
Vieles wird bei der Übergabe mündlich geregelt: Der Mieter bessert eine Stelle bis Ende des Monats nach, dafür bleibt eine andere unbeanstandet. Solche Absprachen gehören ins Protokoll, mit Frist und Namen — sonst erinnern sich zwei Wochen später beide Seiten unterschiedlich.
Dasselbe gilt für die Kaution selbst: Was damit geschehen soll, wann abgerechnet wird und welcher Betrag vorläufig einbehalten bleibt.
Fristen
Für die Abrechnung der Kaution gibt es keine starre gesetzliche Frist; die Rechtsprechung billigt dem Vermieter eine angemessene Prüfzeit zu, häufig im Bereich von drei bis sechs Monaten, bei offenen Nebenkostenabrechnungen auch länger. Einen Teilbetrag zurückzuhalten, ist nur für konkret absehbare Forderungen üblich.
Diese Seite beschreibt den allgemeinen Rahmen und ist keine Rechtsberatung. Im Einzelfall entscheidet die Prüfung der konkreten Umstände.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Kaution wegen Mängeln einbehalten?
Für konkrete, belegbare Forderungen ist das üblich. Entscheidend ist die Dokumentation: Zustand bei Einzug, Zustand bei Auszug, sachliche Beschreibung und möglichst die Bestätigung beider Seiten. Die rechtliche Bewertung des Einzelfalls gehört in fachliche Hände.
Wer muss beweisen, dass ein Schaden neu ist?
In der Regel derjenige, der den Anspruch geltend macht — bei Schäden also regelmäßig der Vermieter. Ohne Einzugsprotokoll fehlt dafür der Vergleichsmaßstab.
Wie lange darf die Kautionsabrechnung dauern?
Eine feste Frist gibt es nicht. Die Rechtsprechung billigt eine angemessene Prüfzeit zu, häufig drei bis sechs Monate; bei noch offenen Nebenkostenabrechnungen kann ein Teilbetrag länger einbehalten werden.
Was, wenn der Mieter die Mängel bestreitet?
Der Widerspruch gehört ins Protokoll. Ein dokumentierter Dissens ist für beide Seiten mehr wert als eine Position, die niemand festgehalten hat.
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