Schönheitsreparaturen beim Auszug
Kaum ein Punkt im Mietrecht hat so viele Klauseln unwirksam werden lassen — und kaum einer wird bei der Übergabe so selbstverständlich gefordert.
Was Schönheitsreparaturen sind
Gemeint ist das Beseitigen von Gebrauchsspuren durch Anstrich und Tapete: Streichen von Wänden und Decken, Innenanstrich von Fenstern und Türen, Heizkörper, Innentüren. Nicht dazu gehören Reparaturen an der Substanz — ein defektes Fensterschloss ist keine Schönheitsreparatur.
Geschuldet sind sie nur, wenn der Mietvertrag sie wirksam überträgt. Von Gesetzes wegen trägt sie der Vermieter.
Warum so viele Klauseln unwirksam sind
Die Rechtsprechung hat über Jahre eine Reihe verbreiteter Formulierungen gekippt. Die bekanntesten Fallgruppen:
- Starre Fristenpläne, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand renovieren lassen
- Klauseln, die eine unrenoviert übergebene Wohnung renoviert zurückverlangen — ohne angemessenen Ausgleich
- Vorgaben zur Farbwahl während der Mietzeit
- Endrenovierungsklauseln unabhängig vom Zustand
- Summierung mehrerer für sich genommener Klauseln zu einer unangemessenen Gesamtbelastung
Was das für die Übergabe heißt
Praktisch folgt daraus ein nüchterner Rat an beide Seiten: Vor der Forderung in den Vertrag sehen, und zwar in den konkreten Wortlaut. Pauschal „der Mieter muss streichen“ trifft in vielen Fällen nicht zu.
Für das Protokoll heißt es: Zustand festhalten, Forderung getrennt davon. Der dokumentierte Zustand gilt unabhängig von der Rechtsfrage; ob daraus eine Pflicht folgt, entscheidet sich am Vertrag und notfalls vor Gericht.
Der Zustand bei Einzug entscheidet mit
Ob eine Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde, ist für die Wirksamkeit der Klausel häufig ausschlaggebend — und lässt sich Jahre später nur mit dem Einzugsprotokoll belegen. Ein Einzugsprotokoll mit Fotos der Wände ist deshalb kein übertriebener Aufwand, sondern genau die Vorsorge, die hier gebraucht wird.
Kein Rechtsrat
Diese Seite beschreibt den allgemeinen Rahmen und ist keine Rechtsberatung. Die Wirksamkeit einer konkreten Klausel ist eine Einzelfallfrage, die anwaltlich zu klären ist — gerade weil die Rechtsprechung sich hier über die Jahre erheblich bewegt hat.
Häufige Fragen
Muss der Mieter beim Auszug streichen?
Nur wenn der Mietvertrag die Schönheitsreparaturen wirksam auf ihn überträgt. Viele verbreitete Klauseln sind von der Rechtsprechung für unwirksam erklärt worden; dann bleibt es bei der gesetzlichen Pflicht des Vermieters.
Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?
Das Beseitigen von Gebrauchsspuren durch Anstrich und Tapete — Wände, Decken, Heizkörper, Innentüren, Innenanstrich von Fenstern. Reparaturen an der Substanz gehören nicht dazu.
Was gilt bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung?
Klauseln, die eine unrenoviert übernommene Wohnung renoviert zurückverlangen, sind nach der Rechtsprechung in der Regel unwirksam, sofern kein angemessener Ausgleich vereinbart wurde. Belegen lässt sich der Ausgangszustand nur mit dem Einzugsprotokoll.
Darf der Vermieter die Kaution für Schönheitsreparaturen einbehalten?
Nur bei einer wirksam begründeten und bezifferbaren Forderung. Ist die Klausel unwirksam, besteht kein Anspruch — und ein Einbehalt wäre unberechtigt.
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