Auszugsprotokoll: der Vergleich entscheidet
Ein Auszugsprotokoll ohne das Einzugsprotokoll daneben ist eine Behauptung ohne Beleg.
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Der Vergleich ist die eigentliche Arbeit
Beim Auszug geht es nicht darum, den Zustand zu beschreiben, sondern die Veränderung. Deshalb gehört das Einzugsprotokoll auf den Tisch — Position für Position nebeneinander.
Wer beide Protokolle im selben System führt, kann das direkt tun. Bei Papierakten scheitert es meistens daran, dass das Einzugsprotokoll von vor sieben Jahren nicht auffindbar ist. Das ist kein Randproblem: Ohne Vergleichsmaßstab ist die Beweislage dünn, und die Kaution lässt sich dann kaum einbehalten.
Abnutzung oder Schaden
Vertragsgemäßer Gebrauch führt zu Abnutzung, und die ist mit der Miete abgegolten. Was darüber hinausgeht, kann ein Schaden sein. Die Grenze ist Auslegungssache und hängt an Mietdauer, Ausgangszustand und Art der Nutzung.
Für das Protokoll folgt daraus eine klare Regel: festhalten, bewerten später. Wer im Termin entscheidet, was „normal“ ist, dokumentiert zu wenig — und was nicht festgehalten wurde, lässt sich hinterher nicht nachholen.
- Eher Abnutzung: matte Laufwege im Boden, Dübellöcher in üblichem Umfang, vergilbte Silikonfugen
- Eher Schaden: Brandflecken, tiefe Kratzer, Wasserschäden, fehlende Teile, Schimmel durch Nutzungsfehler
- Im Zweifel: fotografieren und als Feststellung aufnehmen, ohne Zuordnung
Was für die Kaution belegt sein muss
In der Praxis scheitern Einbehalte selten am Recht, sondern an der Dokumentation. Belastbar wird eine Position, wenn vier Dinge zusammenkommen: der Zustand bei Einzug, der Zustand bei Auszug, eine sachliche Beschreibung ohne Schuldzuweisung und die Unterschrift beider Seiten oder der dokumentierte Widerspruch.
Restarbeiten und Fristen
Häufig wird bei der Übergabe vereinbart, dass der Mieter etwas nachbessert. Solche Absprachen gehören mit Frist und Namen ins Protokoll. Ohne das erinnern sich beide Seiten zwei Wochen später unterschiedlich, und die Frist ist ohnehin verstrichen.
Häufige Fragen
Was gehört ins Auszugsprotokoll?
Zählerstände mit Fotonachweis, Schlüssel nach Art getrennt, der Zustand aller Räume im Vergleich zum Einzug, festgestellte Mängel mit Fotos, Vereinbarungen über Restarbeiten mit Frist und die Unterschriften beider Seiten.
Darf der Vermieter die Kaution wegen Mängeln einbehalten?
Für konkrete, belegbare Forderungen ist das üblich. Entscheidend ist die Dokumentation beider Zeitpunkte. Die rechtliche Bewertung des Einzelfalls gehört in fachliche Hände.
Muss der Mieter die Wohnung renoviert übergeben?
Das hängt von der Vereinbarung im Mietvertrag ab, und viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind von der Rechtsprechung für unwirksam erklärt worden. Vor einer Forderung lohnt die Prüfung der konkreten Klausel.
Was, wenn der Mieter nicht zur Übergabe erscheint?
Üblich ist, den Zustand trotzdem vollständig zu dokumentieren, das Fernbleiben im Protokoll festzuhalten und die Dokumentation nachweislich zuzuleiten. Ein Zeuge stärkt die Position.
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