Kautionsabrechnung: Fristen und Vorgehen
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht — was nicht heißt, dass man sich beliebig Zeit lassen kann.
Die Prüfzeit
Das Gesetz nennt keine Frist für die Abrechnung der Kaution. Die Rechtsprechung billigt dem Vermieter eine angemessene Prüfzeit zu; häufig genannt wird ein Rahmen von drei bis sechs Monaten. Maßgeblich sind die Umstände: Wie viele Positionen sind zu klären, stehen Handwerkerrechnungen aus, läuft noch eine Nebenkostenabrechnung?
Nach Ablauf einer angemessenen Zeit kann der Mieter die Rückzahlung verlangen. Wer ohne erkennbaren Grund zögert, riskiert Zinsen und Anwaltskosten.
Teileinbehalt für die Nebenkosten
Ein häufiger Fall: Die Wohnung ist abgenommen, aber die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr steht noch aus. Dann ist es üblich, einen angemessenen Teilbetrag zurückzubehalten und den Rest auszuzahlen.
Angemessen heißt: in der Größenordnung einer zu erwartenden Nachzahlung, nicht die gesamte Kaution. Der einbehaltene Betrag sollte begründet und der Zeitpunkt der endgültigen Abrechnung genannt werden.
Was die Abrechnung tragen muss
Jede einbehaltene Position braucht einen Beleg. In der Praxis scheitern Einbehalte fast nie am Recht, sondern daran, dass sich der Anspruch nicht belegen lässt:
- Der Zustand bei Einzug — aus dem Einzugsprotokoll, möglichst mit Bild
- Der Zustand bei Auszug — aus dem Abnahmeprotokoll, mit Bild
- Kostennachweis: Angebot oder Rechnung, keine Schätzung
- Bei Nebenkosten: die Abrechnung selbst, nicht nur ihre Ankündigung
Verzinsung
Die Mietkaution ist vom Vermögen des Vermieters getrennt und zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Bei der Abrechnung gehören sie deshalb mit aufgeführt.
Kein Rechtsrat
Diese Seite beschreibt den allgemeinen Rahmen und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls. Bei streitigen Positionen oder größeren Beträgen gehört die Einschätzung in fachliche Hände.
Häufige Fragen
Wie lange darf die Kautionsabrechnung dauern?
Eine feste Frist gibt es nicht. Die Rechtsprechung billigt eine angemessene Prüfzeit zu, häufig im Bereich von drei bis sechs Monaten; bei offenen Nebenkostenabrechnungen kann ein Teilbetrag länger einbehalten werden.
Darf der Vermieter die ganze Kaution wegen der Nebenkosten einbehalten?
Üblich und zulässig ist ein angemessener Teilbetrag in der Größenordnung der zu erwartenden Nachzahlung — nicht die gesamte Summe.
Muss die Kaution verzinst werden?
Ja, sie ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu verzinsen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Was, wenn der Vermieter nicht abrechnet?
Nach Ablauf einer angemessenen Prüfzeit kann der Mieter die Rückzahlung verlangen und sie notfalls gerichtlich durchsetzen. Eine schriftliche Fristsetzung ist der übliche erste Schritt.
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